關于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知
建房字[1997]65號
各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委），計劃單列市建委，直轄市房地局：
隨著住房制度改革的積極推進，公有住房向個人出售比例逐年加大，售后維修養(yǎng)護管理問題日益突出，為保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服務水平，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，現(xiàn)通知如下：
一、各地要高度重視公房售后維修養(yǎng)護管理工作，將其作為房改和房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來抓，總結近幾年來公房售后維修養(yǎng)護管理工作的經(jīng)驗教訓，特別是由于“重售輕管”產(chǎn)生的一系列問題，研究制定相應的管理配套政策，及時制定公房售后維修養(yǎng)護管理辦法。
二、各級房地產(chǎn)管理部門是公房售后維修養(yǎng)護管理的主管部門，要以住房制度改革為契機，轉變政府職能，改變過去直管公房的政府直接管理方式，面向社會、面向行業(yè)，切實做好公房售后維修養(yǎng)護管理的調(diào)查研究、組織領導、政策制定及實施工作。
三、公房出售后，應推行社會化、專業(yè)化的管理模式，實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合按照建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定實施管理。
四、售房單位在出售公有住房時，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。
五、一個住宅組團或住宅小區(qū)公有住房出售達到一定比例后，房地產(chǎn)行政主管部門要適時組織指導成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱業(yè)主委員會）。業(yè)主委員會由相關房地產(chǎn)產(chǎn)權人選舉的代表組成，代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。
六、公有住房出售后，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理合同進行管理。
七、公有住房出售時，要嚴格界定住宅的自用部位和自用設備及共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護責任。住宅自用部位和自用設備的維修養(yǎng)護責任，由住宅所有人承擔，住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。
八、住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，由當?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護專項基金。該項基金的來源：
1．由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款的30％；2．由業(yè)主一次性或分次籌集。維修養(yǎng)護基金應當專戶存人銀行，專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，不得挪作它用。維修養(yǎng)護專項基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，向業(yè)主籌集。
九、公房出售后的裝飾裝修管理，要嚴格按照建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。
十、公房出售后，原承擔公房管理的單位或部門要盡快適應形勢，提高認識，轉變觀念，加快經(jīng)營機制轉變。轉制后的物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強企業(yè)自身建設，改善服務態(tài)度，增強服務意識，以優(yōu)質的服務、合理的收費，樹立良好的企業(yè)形象。
1997年4月3日